天津一小区只住骨灰盒
天津一小区只住骨灰盒
天津一小区16栋楼住十万个骨灰盒
天津市滨海新区中塘镇，一处公益性骨灰堂被改建成住宅式，并违规出售。记者实地暗访发现，该建筑群分为两期，共16栋楼房，楼房外形与普通居民小区无异，但窗户都是黑色的。进入楼房内部，记者发现每层大约有25户房，面积20平到50平不等，每家每户门口都悬挂着“X氏祠堂”的牌匾和大红花。工作人员称该小区楼房目前接近售罄，因为更接“地气”，地下室最贵、阁楼价格最便宜。
开发商将这处骨灰堂花费3亿被改建成住宅式，占地面积超过5公顷，规模号称“华北地区第一家”。记者通过暗访发现，尽管销售人员介绍“手续齐全”，但根据天津市国土和房管局公开的文件，此处墓地在性质上属于公益性骨灰堂，并无买卖资格。为了规避公益性墓地无法经营的管理条例，此陵园将墓地合同条款从售卖改为长期租赁。
随着天津市殡葬改革的推行，越来越多的人选择在陵园单独买一处房间来做自家祠堂，而不是将自家骨灰盒与其他家骨灰盒混放在公益性祠堂。这家以“楼房式祠堂”为招牌的骨灰堂一期开售时一度遇冷，但6年间价格一路疯涨，均价从3千一平涨到7千一平。工作人员介绍，目前小区已“入住”3千多家族，骨灰盒接近十万个。
买别墅发现墙外有坟头引发纠纷 卖房时这些信息必须告知买主
花巨资签约购买别墅，却发现墙外趴着好几个“坟头”，清明节还有人来祭扫。购房人将卖房人诉至法院，要求解除合同，且双倍返还定金100万元。这起案件近日在北京市朝阳区法院开庭审理，媒体报道后在网上引发了讨论。哪些情形卖房人必须要主动告知？“凶宅”如何定义？
别墅墙外有坟头 引发买卖纠纷
诸葛女士要购买的别墅位于北京朝阳区霄云桥附近，在和房主闫女士签订了《房屋买卖合同》后，她支付了50万元定金。
履约过程正好赶上清明节，诸葛女士意外发现，别墅院墙外的小树林间竟然趴着好几个“坟头”。她走访邻居和物业得知，此处坟头存在已久，每逢民间祭奠，都会有人前来祭扫，包括焚纸、摆花、摆供品等。
房屋外围有“坟头”是否属于卖房人应当告知的重要事实？这一问题成为双方在法庭上争论的焦点。诸葛女士认为，她在补充协议中明确约定，出卖人承诺“房屋无重大瑕疵，亦不是‘凶宅’”，被告对坟头之事应当如实告知。
然而闫女士却表示，在原告发现并告知她小区外围存在“坟头”之前，她对此并不知情。闫女士认为，涉案房屋确实无重大瑕疵，不属于“凶宅”，房屋内也未发生过非正常死亡事件。一般人对传统忌讳的认识并不包含小区外围的不利因素。因此，闫女士认为自己并无违约行为，原告无权要求解除合同和返还定金。
这起案件在网上引发了讨论。“谁的房子旁边有坟墓不介意啊？”有网友感同身受，认为卖房人应当如实告知；但也有网友认为，法院如果支持原告的请求那就乱套了，因为太多地方楼盘都是平坟修建的，比这个还严重。
有关与墓地毗邻而居的买卖纠纷近些年在全国多地上演，记者注意到，诉至法院的结果往往是购房者败诉。败诉的主要原因之一，就是因为墓地不在红线 商品房开发规划范围范围内，开发商不需要告知购房者，购房者需要尽到谨慎注意义务。
“凶宅”信息必须告知 故意隐瞒构成欺诈
除了这两年比较多见的与墓地毗邻而居的纠纷，“凶宅”则一直是房屋买卖中的流量话题。尽管我国法律并没有“凶宅”这一概念，但通过这些年的司法判例可以看出，房屋内发生的非正常死亡事件，如自杀、他杀等，基本可以被列入“凶宅”的范围。
北京法院审判信息网公布的裁判文书显示，去年，丰台区人民法院审理了一起“凶宅”案。袁女士以308万元的价格购买了丰台区一套房屋，在装修时得知，房屋内曾发生跳楼事件，因而将卖房人柴女士诉至法院。法院到当地公安机关进行调查，发现2015年8月确有人从涉案房屋内坠楼死亡。
法院审理认为，涉案房屋发生过坠亡事件，符合社会普遍接受的意外死亡观念，属于“凶宅”，袁女士在签订房屋买卖合同时存在“重大误解”，据此法院判决撤销房屋买卖合同，被告柴女士全额返还袁女士购房款并将房屋过户回自己名下。但由于没有证据证明柴女士在缔约时已经知情，存在过错，因此法院在这起案件中没有支持袁女士要求柴女士赔偿的请求。可见，一旦被法院认定为“凶宅”，卖房人即具有信息披露的义务。在更多的判例中，卖房人因故意隐瞒“凶宅”信息，被法院认定为欺诈。
记者注意到，在浙江绍兴市越城区人民法院今年7月作出的一例“凶宅”纠纷判决中，明确了一个问题，即如何判断“凶宅”。判断是否为“凶宅”不能仅以个体主观感受为依据，而是应以公序良俗大原则下的社会公众一般认识为判断基准。其标准大致有三：一是死亡形式，需为人为非正常死亡事件，自然的生老病死不在此列；二是死亡地点，需发生在房屋主体结构内，应是一相对独立、封闭、专有的空间场所，至于电梯、楼梯间及车位等公共区域不应在此范畴内；三是若交易双方对“凶宅”范围、情形有特别约定，则应在不违反风俗的情况下尊重其约定。
推开窗就看见墓地 西安一业主新房变“坟景房”
2020年7月，西安市民葛先生向西部网民生热线栏目投诉称，自己两年前购买了莲湖区恒大翡翠龙庭的新房，在收房前却发现新房是一个“坟景房”，“家里客厅和卧室推开窗就能看见墓地，现在想起这事就觉得窝火”。
市民投诉：购买了新房变身“坟景房” 让人难接受
2017年，市民葛先生与妻子花费75万元，在西安市莲湖区恒大翡翠龙庭购置了一套视野开阔的房产。最近开发商通知收房，本来满心欢喜的他，却在即将收房前傻了眼。
葛先生进房后发现，该小区一墙之隔是一片墓地，大约有一百多个平方，立着不少墓碑，家里客厅、卧室推开窗就能看见墓地。“咱不指望买个阳光房，没想还来了个‘坟景房’，十几层的住户还能好点，我们三楼住户窗子推开，墓碑上的字都看的清清楚楚。”
葛先生说，当初买房的时候，开发商没有提及过墓地，自己也没多想，觉得位置合适就签了合同。“小区周围有铁路，开发商是告知了我们的，但这个墓地在拐角处被挡住了，大家很难发现，直到房子修起来了才看见了。“
恒大翡翠龙庭11号楼多位业主告诉记者，如果知道这个情况，断然不会购买此处的房。“谁愿意推开窗户就看到一排坟墓？而且村民坟地每年肯定都会祭拜，到时候放花圈烧纸，想着就膈应人。”业主张女士说。
物业回复：并非故意隐瞒 正协商迁墓
随后，记者向恒大翡翠龙庭物业负责人了解到，目前开发商正在向政府反映相关情况，也努力与村民协商中，计划通过迁走墓地的办法解决业主们的投诉。
负责人李先生说，当初在开发这块地时，开发商并未发现有墓地，“周围都是生活区域，按我们想也不会有墓地，而这个墓地时间应该很长了，规模也不是很大，周围树木又遮挡着，所以确实很难发现，不是说开发商故意不告知情况。”
”我自己也去看了这块地，其实里面有些墓已经空了，通过和村民的谈话，他们大多数还是愿意迁走的，毕竟这周围现在都是居民区了，人家也很看中安葬风水。“李先生说，接到业主们的投诉后，近期公司正积极与各方沟通中，将于下月初给业主们准确的答复。
律师： 坟地与小区相邻对房价有重大影响
陕西洪振律师事务所律师表示，墓地与小区相邻，客观上会对业主产生精神压力、负面心理影响等。同时，这一信息会对合同订立以及房价有重大影响，故开发商在售楼时有义务披露，不能刻意隐瞒。
投诉中，开发商未告知购房人附近有墓地，未尽到告知义务，存在重大瑕疵，业主可自行协商维权或通过法律途径维权。在司法实践中，“凶宅”买卖纠纷已凸显，但开发商承担的责任大小，法院判法不一，主要还是综合考虑开发商是否存在欺诈，买受人是否存在重大误解等情形。“如果影响不大，一般从维持合同的稳定性考虑，可以赔偿业主部分经济损失或精神损失。”
律师解读：卖房时哪些信息应当主动告知
除“凶宅”外，还有哪些信息属于“与订立合同有关的重要事实”，卖房人应当在缔约时进行告知？ 北京市盈科律师事务所合伙人律师李娜表示，民法典对于诚信原则有明确的规定。本着诚实信用和尊重社会公德的原则，凡影响购房者购买目的，对居住的安全性、便利性造成影响的，都属于重要事实，应当主动告知。
此外，李娜认为，对于房屋周边的情况卖房人如果了解也应尽可能地告知购房者，如是否存在洪涝风险，周边是否有垃圾场、污水厂等，以免后续引发不必要的麻烦。
同时，李娜提醒购房者也应尽到注意义务。如在签约前，到房屋所在的小区多转转，拜访一下物业公司、周围邻居，了解一下房屋的具体信息，再到相关部门查询一下房屋内的户口情况等。必要时应与售卖方签订补充合同，可以用列举的方式要求卖房人如实提供相关信息，对卖房人进行约束以降低未知风险。
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