购房注意事项(买房需要注意哪些事项？)
购房注意事项(买房需要注意哪些事项？)
一、有什么事是你买房后才懂得的？
我有个朋友是房产中介，最近他在郊区买了房。根据他多年的从业经验，以及买房的亲身经历，他告诉我，买房之前一定要特别注意这些问题，而有些问题在他当房产中介时还不能琢磨透彻，只有亲自买过房以后才能懂得。
1、关于地段和楼盘：无论是买房，还是租房，最好选择离工作地点近一些的。
我朋友就是选择了距离市中心的工作地点大概有十几公里的郊外地段，每天上班搭公交车的通勤时间足足有一个多小时，后来不得已，又多花了五万块买了一辆五菱宏光当作代步工具，这额外买车的钱相当于为他自己当初的这个决策所付出的代价。
他明明有其他更好的选择，却偏偏觉得如今房屋所处的地段，其楼盘的均价很便宜，结果就是贪图小便宜而失去了大利益，十年往返下来，光是车油和维修的费用就能抵过节省下来的房价钱。当然，如果是在购房时没有更多的资金从而选择不了最佳地段和楼盘的人，那花了这笔“冤枉钱”自然也是无可奈何的。
另外，在选择地段的时候，一定要考察小区内的公共环境，比如绿化做得如何，或是卫生情况如何，是否有公园或凉亭，里面是否有公共设施，公共设施建得怎么样，质量是否过关等等。这些都直接关系到以后很长一段时间内 70年房屋产权期内小区整体居住环境的情况，毕竟你是要长期住在这里的嘛。
像我朋友就很后悔将地段选在了距离垃圾焚烧厂仅不到两公里的地方，虽然现在因为当地居民向上级部门反馈，垃圾焚烧现象得到了改善，但在他搬过去的这半年，混合了二噁英等有害物质的气体每时每刻充斥在他的居所方圆百里的地方，成天都要戴着口罩出门，别提有多糟心了。
之前有一则新闻报道说某地的一处楼盘里面所谓的“湖泊”居然是用浅蓝色的瓷砖贴上去的，而在2008年由郭达和蔡明主演的春晚小品《梦幻家园》里，郭达饰演的购房者控诉蔡明扮演的房产中介涉嫌虚假宣传，所谓的“苍天大树”只是一排小树苗，面对房屋漏水的情况，物业毫无作为，甚至玩起文字游戏，“买房子送家具”的意思是帮忙送顾客自己从家具城购买的家具，这种基于信息理解的差异无疑会误导购房者的消费倾向，损害购房者的利益。
除了小区内部的环境，楼盘周围的环境也得仔细考察一遍。
周围有哪些与之配套的资源，如医疗方面，附近有没有诊所或医院、诊所的业务多不多、医院是公立的还是私立的，其医疗水平高不高；
而在教育方面，以后自己养育的孩子是否能上优质学校，学校的师资力量如何，以及孩子上下学的路程及其所需的时间长不长；
至于在交通方面，周围有没有火车站、高铁站、城轨站等等，一般位于交通较为发达的地区，其房子的价值也会很高，但主要还是看自己是否方便出行，比如我朋友的那套房子距离城轨站还挺近的，他每次乘坐城轨去东莞都很方便，不到一个小时就到了。
2、关于看房：前往楼盘的营销中心看房，套路简直是防不胜防，稍不留意就会被“割韭菜”。
我朋友就是在看房时被“杀熟”，他妈妈去咨询所得到的挂牌价，与他去咨询的挂牌价整整差了好几万。
近日，有一则新闻报道说一名男子带头盔去售楼处看房，目的就是躲避售楼处的摄像头，以防售楼处的人员收集客户的人脸信息，从而精准制定价格不一且具有歧视性的营销策略。
最近楼市调控政策只有更严，没有最严，于是有些人气很高的楼盘面对消费者开始实行摇号措施，使市场情绪一度被点燃，造成买房者哄抢房源、超额缴纳保证金以及中介服务费等“智商税”，而这些又有多少是摇号造成的所谓“稀缺性”使然呢？
此番做法不仅损害了消费者的基本权益，而且还会对行业竞争和市场供需造成程度不小的效用损害。
3、关于户型：实际房屋单价与户型均价不一致，楼层越高，单价也越高。
我朋友就是盲目选购，事先没有进行充分调研，直接买了一套期房，结果事后才知道楼面均价与实际单价相差至少好几万，导致挂牌价与成交价的差距更是大到无法形容，而挂牌面积与实际面积略有不符，一套总面积为96平米的房屋，实际可利用面积可能只有70平米，也就是说，光是公摊面积就占了26平米。
另外，图纸设计的房屋结构也与实际空间结构出入较大，因此，我朋友十分后悔当时没能实地考察一番再做决定。
而除了房屋购买的款项以外，公共维修基金、水电费以及物业管理费等也得一并缴纳齐全。
一般而言，公修金占房屋售卖金额的2%左右，年供或一次性付清；水、电、煤气费则需与开发商协商决定，按需月供；而物管费大概是1.2元/㎡，因地而异，按需或固定月供。
4、关于全款买房或贷款买房：无论是全款买房抑或是贷款买房，几乎每个交易环节都要花钱。
全款买房的话，需要交房屋购置税，如果是二手房，则需要另外交二手房交易税。
贷款买房的话，首先是选择贷款类型，一般分为商业贷和公积金贷两种，前者利息相对较高，但也较易获批；后者则利息较低，但较难获批。
其次是选择首付比例，如果是首套房，一般为房屋出售总额的两成；而若是多套房，一般为房屋出售总额的三成。
如今受到楼市调控政策使然，全国大多数地区的首付比例均有所提升，尤其是针对多套房的住房贷款，就连按揭都要付至少占房屋出售总额一半以上的比例，有的地方甚至直接取消了为多套房提供贷款的措施，以此遏制炒房客的杠杆撬动行为，从而间接达到消化楼市泡沫的目的。
所以，根据各地楼市贷款政策的变动，灵活应对才是最优解。
再来，需要办理资产证明，以便用于申请住房贷款，尤其针对首套房的情况，购房者需证明自己名下没有房产，这一环节的手续费用是必交的。
然后是选择贷款利率，一般分为商业银行的固定利率和按揭LPR利率，另外，在供房的过程中，如若想提前还款，可能需要支付给放贷银行以一定的违约金，不过并不是所有的银行皆如此，至于违约金的多寡，取决于银行的规定。
最后就是开具房产证明，分别针对产权方和债权方，前者是购房者的房产证，后者是银行的房产抵押合同书，一旦购房者断供放贷，则银行可以根据房产抵押合同的条款诉诸法律，使司法机构依法没收购房者的房屋产权。
5、关于装修：最好亲自组建装修团队，建议不要全部外包，不要拦熟人生意，对装修团队的负责人要有契约精神、专业精神，最好拟合同避坑，以及充分了解装修材料的好坏、价格。
我朋友的房屋装修情况即是一出鲜活的例子：起初还是毛坯房的时候就搬了进去，不到三个月就要装修，可是他要工作，没时间顾虑，而且还嫌麻烦，于是就随意委托了一位亲戚帮忙招揽一帮熟人一起帮他装修，结果被坑了也无处申冤：明明资金已经给到位了，可装修的材料居然是二手折价的；很多处地方的装修都很不到位，然而碍于面子又无法找亲戚讨个说法，最后只能把牙齿打碎了往肚子里咽。
所以说，尽量不要找熟人或亲戚装修，要找口碑好的、接待客户多的那种专业装修的公司，最好亲自组建一个团队，不要嫌麻烦，毕竟是你自己的房子，想要什么装修风格只有你自己清楚，整个装修流程如水泥、水管、铺砖、电路、木工、油漆、家具等环节所需的产品及其性价比，必须由自己全程把关，不过遇到专业的领域，还是交给装修人员来弄吧。
另外，对待装修团队一定要重视契约精神，不要走人际沟通的路子，一切按合同规章办事，遇到不符合现实状况的，在双方的利益都不会受到根本性损害的情况下，可以适当变动，做出修改，当然前提是一定要拟定合同，不要进行口头承诺。
6、关于交房入住：到了交易的最后环节，该花的钱还是得花，该交的税也还是得交。
比如说契税，也就是拿房产证和国土资源使用证所需缴纳的税款。一般来说，如果是首套房，小于90平方米，需要缴纳占房款总额约1%的契税；而如果是大于90平方米的首套房，则需缴纳占房款总额约5%的契税。
二、已买房的人和未买房的人，可预期的3-5年内，生活会有什么不同？
2016年大学毕业，我的好友小陈和小李选择贷款买房，而我至今也没有买房，但我一直在攒钱准备买房。
时隔五年过去了，我和小陈、小李这两个好朋友在生活上的不同之处还是挺多的。
1、我和两个好友就买房与否的情况
小陈、小李和我是形影不离的好友，今年都是27岁，出来社会工作了五年。
小陈和小李一毕业就在家里人的支持下买了属于自己的房子，而我直到现在还没有买房，但有买房的打算。
小陈的父母早在小陈还在念小学的时候就已经在攒着买房所需的首付钱了，之后他姐姐初中一毕业也出社会工作，加入了攒首付的队伍。
小陈原本和父母、姐姐一家四口住在一间面积不到20平米的隔间房，一家人聚在一起连脚都伸不开的那种拥挤感充斥在小陈的童年记忆里，后来上初中借宿学校，学生宿舍也是逼仄狭小的，这让他前二十年的人生始终显得“逼仄狭小”。
他的父亲开长途运输，每个月拼死拼活也只有5000出头的收入，他的母亲做环卫工人，每个月满打满算也只有3000多，就这样，居然攒够了小陈和姐姐各自的购房首付款。
小陈在2016年大学一毕业就迅速在鹅城这座南方二线城市找到了一份月薪3000的工作，然后拿着父母给的首付款，在距离他工作地点足足有15公里的小金镇买了一套房，房屋价格在当时是7500元/㎡，房屋总面积为75㎡，户型为13楼两室两厅一卫，一层三户，而且买来不到半年时间就建成，加上他个人不想装修，保持毛坯房的模样，并寻思着待日后攒一笔钱，攒够了再装修，可以说是直接拎包入住。
由于小陈的是首套房，首付比例只有20%，当时他选择了商业类型的住房抵押贷款，而且他跟商业银行协定的住房贷款利率固定在5.25%，根据当时的房价，7500元75㎡20%，他的首付款为11.25万元，净房价为56.25万元。
无论是等额本息还是等额本金，小陈贷款三十年所需偿还给银行的购房款为 56.25万-11.25万5.25%+ 56.25万-11.25万≈47.36万元。
如今小陈每个月还房贷1316元，加上物管水电等每月开销以及购房时契税、购置税、车位费等一次性付清的开销，小陈的月工资只有3000，还款支出额占薪资收入额的六成以上，可见压力着实有点大。
尽管日常开销因买房而拮据了不少，但是好在房子是属于小陈个人的。
然而小李的情况就跟小陈的不太一样了。
同样是在鹅城买房，但由于地段和楼盘就位于主城区中心，小李的房子就比小陈的价格至少翻了一番，达到了11500元/㎡。
而其房屋总面积为116㎡，户型为5楼四室两厅两卫，一层楼足足有六户人家，买来三年多才建成，一家三口都住在这套房子里。虽然这套房是在小李的名下，打算给他作为婚房结婚用的，但首付是父母给的，现阶段房子也是他和父母三人共住的。
当时，他利用父亲的公积金申请了住房抵押贷款，银行规定住房公积金贷款的首付必须占总房款的三成，而且他跟商业银行协定的住房贷款利率是浮动的，根据贷款市场的利率走势进行定价，也就是我们所说的LPR。
当年核定的LPR综合利率为5%，根据当时的房价，11500元116㎡30%，他的首付款为40.02万元，净房价为113.4万元。
按照5%的利率进行计算，无论是等额本息还是等额本金，小李贷款三十年所需偿还给银行的购房款为 113.4万-40.02万5%+ 113.4万-40.02万≈77.05万元。
如今的小李每个月需要上缴2000元给他父母用于还房贷，也就是说，房贷是一家三口共同分担的。而一开始，小李的工资每个月只有3000，还款支出额占薪资收入额的七成，压力也很大。
但到后来，小李通过兼职和做副业使自己的月收入涨到了10000以上，还款支出额占薪资收入额的比例瞬间下降到了1/5，压力小了很多。
小陈和小李有一个共同点，那就是贷款买房。
说完我这两个好友的购房情况，再来说说我吧：
出来社会五年了，期间换了三份工作，工资一份比一份多，第一份工作干了两年，第二份工作也干了两年，月工资由最初的3600、4500涨到了如今的6800，按理来说，五年下来所得收入至少有25万，用于支付房子的首付应该是没问题了，但我直到现在还没有买房，因为我现在有房子住。
对于我们这些普通人来说，房子是用来居住的，而不是用来投资的，鹅城这种二线城市的房子，其投资价值不高，而刚需属性却比较强。
小陈和小李就是因为此前居住的环境太差而选择贷款买房，以此改善居住环境，提升生活质量；而我则是目前为止尚有房屋可供居住。
我的家境虽贫寒，且父母双亡，由爷爷奶奶拉扯大的，但也正因如此，我的爷爷在1998年“房改”之前分配到一套房屋面积足足有82㎡的单位福利房，至今，它仍是我的安身之所。
我的爷爷在2016年过世，其剩余子女皆在外成家立业，而我和我亲弟弟的身世凄惨，他们身为直系亲属普遍表示同情，加上爷爷在临终前特意写下了遗嘱，命我在他去世后成为房屋产权持有人和户主，于是我便顺理成章地继承了爷爷名下的房子。
既然目前有房可住，加上我对未来的房地产市场有着较为深刻的洞察，所以，我决定等我通过工作和兼职攒够购房所需的全部款项，再考虑在鹅城本地买一套新房。
2、我和两个好友就日常生活的差异
综上所述，已买房的小陈和小李会对日常开销有所控制，变得勤俭持家，节约各种生活用品资源，还会变得厌恶各种奢靡浪费的行为，在资金支出上更懂得开源节流的重要性，注重每一笔花出去的钱，将此做到极致的人就是小陈，他每天临睡前都要计算今日份花出去的流水，然后把它记在账本上。
而对于未买房的我来说，日子照旧度过。
首先，在日常开销上，我不会过于节俭，虽然省吃俭用的习惯自幼已培养完毕，但遇到一些特殊的场合，消费需求、意愿和行为都会更旺盛一些。
其次，我不会厌恶奢靡浪费的行为，只要为自己所作所为负责就行；而在资金支出上，我经常大手大脚，由于没有后顾之忧，所以月光是常有的事儿。
当然啦，我说的“月光”是指在已存入一笔资金之后而剩余用来做日常消费的现金流。真要一分钱不留的那种月光，风险实在是太大了。就算我极富冒险精神，但最起码抗风险意识还是得有的吧。
再来，我只会粗略估算每天的支出，以及剩余的收入还够维持日常生活多少天，至于记账，长这么大从来没有做过。
然后，就是小陈和小李会在事业上非常努力，特别上进，毕竟房贷在身，形成了一定的压力，对能够偿清债务的渴望很大，由此将压力转化为满满的动力去应付，甚至还不知不觉地将物质条件和生活质量都提高了。
比如说，小李通过兼职和做副业使自己的月收入从一开始的3000涨到了如今的10000以上，还款支出额占薪资收入额的比例从原先的7/10，下降到了1/5。
反观没有买房的我，对比他们俩如此勤奋上进地工作，我却对如今自己的事业充满了怠惰的消极情绪，丝毫没有干劲，要不是因为维持生计，或许我会考虑当存够一定的钱之后做一个家里蹲，反正我不用为了房子而发愁。
另外，除了事业积极性以外，在一定程度上，心态的变化也会使已买房的人与未买房的人之间在买房五年后产生一些差异。
已买房的人既会焦虑如何赚更多的钱用于还房贷，也会对自己拥有了一套属于自己的房子而感到安心、踏实的积极情绪。
而未买房的人虽然不会焦虑赚钱的多寡，但始终对于买房这一行为抱有期盼，像我就是想攒够钱再来买一套属于我自己的房子。
此外，世俗观念也是需要考虑的因素。
譬如我的这两个好友，他们之所以买房，都有一个共同的理由，那就是用来当婚房。
也就是说，有房与否已经成为了大众择偶的一个具有普遍性的世俗观念。
可是，小陈和小李迄今都没有结婚，小陈甚至都还没有谈过恋爱。
至于为什么会出现这样的情况，恐怕就是因为除了有没有房子以外，择偶还得看房子是贷款的还是全款购买的，毕竟在这二者面前，选择前者即贷款买房的女孩子很少，虽然很残酷，但不得不说，这就是现实。
3、综合分析买房与否的差异及成因
站在2021年的时间点去展望未来3～5年购置房屋对个体的影响到底有多大，首先我们就要聚焦房地产市场整体的发展趋势。
由于“房住不炒”的调控政策使然，即便市场情绪依旧看涨不看跌，但现实的情况是房地产已经开始出现分化的现象。
从宏观层面来看，房地产对整个社会经济增长的拉动作用正在减小，其产业所能带来的边际效益愈发递减，投资属性正在迅速消失，伴随而来的是高房价、高泡沫、高杠杆、高债务、高风险，为了防止这一风险到最后演变成整个社会的金融系统性风险，横盘房价是必然的。
其次，从微观的角度来看，若房价温和下跌，薪资收入持续增长，则个体身价的下降速度较慢；但若房价在短期内迅猛下跌，薪资收入增长来不及消化这一现象，则个体身价的下降速度较快。
由于绝大部分人的财富与房产绑定，故而房产价格一旦下跌，则个人财富和身价也会跟着下降，除此之外，个人的资产与债务的比例也会失衡，使个人财富缩水与房价下跌陷入一种踩踏效应愈发壮大的恶性循环。
在过去的十多年，房价经历了多轮上涨，已买房的人资产增值、短期内生活质量却下降，甚至负债逐渐高企；而未买房的人则无资产、无负债或轻微负债，生活质量不变。
如今，在横盘房价的大环境下，已买房的人将面临资产贬值、资债比失衡、财富缩水、生活质量与个人身价双双下降等风险；而未买房的人无资产，生活质量从短期来看没有改变，但从长期来看，受到通胀的影响而下降，甚至造成负债高企的结果。
写在最后：
我想对已买房和未买房的人都提几个建议：
那些已买房的人，我建议你们把本职工作做好，把事业搞好，争取升职加薪、提高收入，一定要存钱，而且要存够钱，更要懂得开源节流；
而那些尚未买房的人，我建议你们可以从现在开始设定一个购房目标，然后量化它们，朝着这个目标前进，毕竟房子对我们来说还是具有刚需属性的，但如果你像我一样已经有自住的产权房屋了，或是觉得一辈子租房住也挺好的，不怕随时被房东赶走的风险，那当我没说。
此外，没有房贷的压力，也就意味着对我们这些未买房的人来说，具有较低的试错成本以及抗风险的能力，可以利用这一点去放手一搏，做自己想做的事情。
最后，不管是已买房的人，还是未买房的人，我想对你们说，如今处在调控房市最为高压的环境，千万不要去炒房囤房，也切勿将房子的投资属性看得太重，刚需自住才是王道。
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