西安楼市板块探秘 浐灞的(涅槃与重生)
西安楼市板块探秘 浐灞的(涅槃与重生)
根据滴滴出行城市交通报告，西安曲江和高新之间的道路拥堵系数最高。都市化的背后，是户外空间的闭塞和拥堵交通的烦躁。这让我们忍不住逃离，并期望工作和生活，可以在一片郁郁葱葱且一望无际的草原上。或许这是一场梦，而梦里的地方叫做浐灞。
浐灞因浐河灞河得名，而这两条内流河在我们心中的印象，却很难用言语形容。它们不像塞纳河之于巴黎，也不像泰晤士河之于伦敦，二者之间不是咖啡与牛奶的同甘共苦。也不是船夫与乘客的同舟共济，更不是伯牙和子期的同音共律，浐河灞河是流淌的阳光，用母亲的胸怀滋润了古城。但最得宠的孩子却不是离他最近的浐灞，似乎每个西安人都相信浐灞有发展的契机，但不是现在，而是未来。
那我们先聊聊其中的原因。浐灞发生了什么？如果说城市的发展是个环，在环的那边，我们看到浐河灞河早早就占过了c位。上世纪末苏联援建156计划及国家第一个五年计划帮助了中国的工业发展，奠定了新中国的工业基础。在156个项目中，陕西获得24项，西安就有16项，成为全国接触项目最多的城市。其中浐河灞河周边就有八项。工业的发展带来巨大的人流和繁华的商业，很多城市配套倾向性的选择了城东。比如西京唐都，再比如西安最早影响力最大的批发市场康复路批发市场。西安市最大的蔬菜批发市场胡家庙市场，交大、纺院，理工大、西医大等大学，无一不在东边。当时西安为数不多的秋林公司，就一个个开在了浐灞河之间被称为小香港的纺织城。
拥有浐灞河的城东成为三秦大地上一颗耀眼的珍珠，但珍珠也有暗淡的那一刻。城市的发展带来拥堵的交通和破坏的城市界面，水草一样绊住成功继续发展的脚步。而在资本和规划面前一尘不染的南郊和高新大获全胜。1991这一年，在内西安高新区成立，而在外李宁、格力以及众多品牌诞生。产业发展和科技创新遍布全中国，这意味着往后十年城市发展也将重新洗牌。而在这十年，浐灞河区成为城市发展的诟病和代价。当时的西安拥有400万人口，每天早晚无论刮风下雨，都能看到一辆辆垃圾车驶向城外。灞桥江村沟垃圾填埋场在一段时间内是全国最大以及西安市唯一的垃圾填埋场。雪上加霜的是，那段时间垃圾乱倒的现象十分猖獗，浐河流域的河道几乎被垃圾完全堵塞。那些乱倒还一度威胁到西安二水厂的正常供水，而灞河中间也没有绿岛，而是一座座垃圾山。无独有偶，当其他区域的高楼拔地而起时，浐灞河中却形成了一个又一个的巨大深坑。2002年6月9日一辆列车在接到指令后紧急刹车，他的面前便是坍塌的灞河桥。万幸的是，列车最终停到了距离30米的位置。曾经的灞河桥经历过2100多立方的洪水，而当时在历经11年的沙石开采后。面前500多立方的洪水让基础被破坏的灞河桥变得不堪一击。
在这十余年最鼎盛的时期，浐灞河两岸一共出现了30多家采砂场。过度采砂导致河床坡度和水流形态的急剧变化，自然生态环境又受到了一记重拳。由于长期以来的保护不善，两河污染严重，河道干涸，垃圾成山。难道浐灞的命运注定如此吗？这里毕竟是西安唯一的滨河沿线，该来的机遇一定会来。2004年9月9日，浐灞生态区管委会的前身，西安市浐灞河综合治理开发建设管理委员会挂牌成立。确立了以河流治理带动区域发展，以新区开发支撑生态重建的开发思路。城市与河流签下了十年的约定，一个人的成长和蜕变需要契机，而对一块土地来说同样如此。2011年世界园艺博览会就给了浐灞一次契机，浐灞河再一次被世界瞩目。十年的发展，让这里旧貌换新颜。当年千疮百孔的巨坑蜕变成一个个湖泊，当年堆积如山的建筑垃圾也成为一座座绿岸。至此，浐灞也成为西安人心目中生态的代名词。站在浐灞河的岸边似乎什么都不用做，静静发会呆就好。但浐灞完全成功了吗？并没有，当我们站在房地产的角度来看，浐灞的热度，结果恐怕并不如人意。从去年浐灞的二手房和新房的成交均价数据来看。浐灞，仍然处在西安主城居住价值的末尾。到底什么原因导致这样的现象呢？南北带状的土地分布和早期缺乏一线开发商或许是问题的关键。因为南北带状的住宅分布不如块状的容易形成人气，商业、教育以一些生活配套就滞后的多了。
比如曲江金地广场和龙湖星悦荟开业于15年，而浐灞的凯德广场，19年才开业，龙湖天街直到2020年才开业。再看看开发商的品牌，2006年中海地产投资百亿，开发曲江中海国际社区。同年，中兴地产也斥资百亿开发浐灞半岛。仅一字只差的两家开发商做出的产品，也有截然不同的二手房房价，可谓差之毫厘，失之千里。开发商的品牌不仅仅是溢价的区别，还包括了品牌实力，户型设计，物业管理水平，社区房屋保养，维修，社区配套建设等诸多方面。2010年，央视焦点访谈节目曝光了一则西安楼盘瘦身钢筋的丑闻，让浐灞半岛成为舆论的众矢之的。同年，上市城开收购中兴地产，也让半岛业主再次陷入焦虑。一来而去当年的震荡显现在如今浐灞三角洲的房价上也不足为奇。回到今天，正随三十年河东三十年河西两河流域环境的改善，为城市的发展注入活力，也让如今的浐灞迎来新生。住宅方面，万科，碧桂园，龙湖，恒大，中海等众多一线开发商，提升板块的品质，两河四岸出现了多个三万+的高端楼盘，在产业发展方面，浐灞主修会议会展和金融科技。说到会议，会展，国际会展中心的竣工，也再次证明了滨河两岸的建筑诞生即是地标。浐灞还建设了圆桌会议中心，正在建设的进口馆也让我们看到浐灞会议，会展未来的蓝图。金融科技方面，已建成大柳基金小镇，浐灞金融文化中心，丝路国际创意梦工厂，亚马逊联合创新中心，长安大学产业园，以及正在建设的腾讯云大数据中心，腾讯双创小镇，华为创新发展中心，浐灞自贸中心等。一座座地标建筑不仅是名企和时尚IP的入住，也吸引着尖端人才和资本投入。除了产业发展，浐灞的人文旅游和城市界面或许要走进巅峰，华夏文旅，丝路艺术中心，禅书院和进入可言阶段的陕西历史博物馆组成文旅。并且引进了万豪，凯越，希尔顿，温德姆，洲际等12家国际知名酒店品牌。当然，一副精妙绝伦的画作来自于对点线面的打磨，而作为重要的建筑立面，浐灞也要迎来西安城市中最为独特的一抹。浐灞河重点区域的住宅建筑立面将进行工建化设计和改造。再说直白点，浐灞的建筑底色将不像其他区的辉煌，而是黑色的玻璃幕墙和白色的金属铝板。如今的浐灞就像一位明媚的少女，垂眼低眉，含苞待放。她的成长经历了许多挫折和坎坷，以及改变，这些改变也让浐灞终于明白自己的定位，那就是在高新对角的地方打造一个更加年轻的商务文化中心。如果说全运会拉开了浐灞的城市更新序幕，那么未来的浐灞将进一步拔高西安的城市占位。居住在两河四岸不仅是金钱，资本和地位，更是人文，艺术和品位。纵观西安十一个区，浐灞是一个很有故事的同学，虽然很多曾经在这里生活的人在经历拆迁后再也没有回去看过。毕竟，在他们的记忆里，这块土地好像怎么也无法和未来两个字画上等号。
但记忆有时候会骗人，人们也许忘记了这块土地到底有着怎样的基因。这里是西安漕运的起源，这里有着独一无二的河景资源，中国建造的第一座现代化烟厂在这里开启，第一条彩色电视生产线在这里转动，中国第一座史前遗址博物馆在这里面世。即便是到了今天，浐灞也依然站在时代的尖端。全国首个以生态命名的开发区，全国首个跨境电子商务和人民币结算的综合服务平台，及全市首个交房即交住的区域。如果曾经所受的创伤是为了下一秒的进行绽放，那我们也有理由相信经历过苦难的浐灞，也许真的能成为西安的新名片。到那个时候，不管是浐灞人引以为傲的生态，还是满心期待的未来都不会在这里丢失。
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