美国房产中介分析
美国房产中介分析
一、房产经纪人在美国地位相对较高，千万别想成和中国的房地产中介一样。有数据表明，90％的房产经纪人都有大学学历，20％的更有私人助理。在美国房产市场较为景气的年份，房产经纪人的收入也较为可观。随着工作年限、经验，当然最重要的是人脉的积累，美国的房产经纪人的收入也水涨船高，从业多年的经纪人的年薪比医生、大学教师等还高，需要当地人脉积累所以美国房地产中介不能轻易换地方。和国内不同的是，美国房地产中介不像更像律师和房地产代理人，对美国经济影响很大。据说美国GDP大约有20％是由房地产及其相关产业创造的，原因是美国人喜欢搬迁，喜欢不断地换房子，存量房更换量非常大，所以房地产交易盛行，而中国人主要青睐的是增量房就是一手房，当然，美国有很多房子是翻新和重建房，但是总体占比不大，想想次贷危机引起的房产公司破产潮还有房贷断供影响，所以存量房交易一直居多。在美国，通常卖家会委托一家中介。签订委托协议后，这家中介的某位员工就成了你的全权代理一一房产经纪人，他(她)会（很多是小工作室经纪人自己自费）为这套房子印刷出非常精美的铜版纸介绍，里面包括了房屋各种信息：地址、优势、面积、房型图、价格、地税、管理费等等，同时还附了自己的联系方式和照片，国内全权代理稍微复杂，需要到公证机构签订代理委托，并指明具体事项内容，否则无效，而且国内不管是中介还是客户目前难以实现这点，不同中介公司难以房源合作，互相诋毁和中伤，而业主也乐于多家放盘，看哪家更加卖力，让中介互相比拼，结果在价格一般的情况下导致房源被冷处理，或者骚扰电话不断，都是中介虚报客户磨价的。同样，买方也需要找一位专属房产经纪人，一般是帮你搜集各种房源，帮你预约看房，但是国内目前没有专属买房经纪人，一般买家都是每个中介机构找一个人咨询，结果中介之间相互抢客，导致骚扰电话不断而且很多虚假套路出现，劣币驱逐良币，手段胜过服务，反而使得房地产中介口碑和专业素养变差。不管是新房还是二手房，买方与卖方基本都不直接见面，由双方的经纪人出面，彼此互相博弈。可以说，美国的房地产交易85％是通过经纪人公司服务完成。据保守估计，美国大约有100万人从事房地产这一职业。
二、中国的买卖双方与中介，更像商家与客户的关系，而美国的客户和经纪人则是信托关系，有点像律师和自己的代理人。为自己的被代理人赢得买卖交易的胜利，是每个经纪人的最终目标，因为只有获得一场场交易上的成功才可以为你带来好的职业生涯和口碑。我的一位朋友想在纽约买房，第一次看房未果，房产经纪人并未露出丝毫不满。中途回国期间，他也没有收到越洋电话狂轰滥炸，而是感觉需要的时候经纪人一直在为他服务，这让他的美国置业过程显得愉悦很多。得益于住房资源共享系统美国房地产市场的发展在很大程度上得益于这个系统。
三、住房资源共享系统的建立，首先提高了经纪公司的佣金比例。早年佣金一般在2％左右，和中国很像，原因是当时经纪公司提供的服务比较少，房源也比较少。共享系统出现之后，房源逐渐地增加，而且服务也变多了。很多都有售前装饰（就是简装和清洁，适度美化房屋，费用不会太低）佣金比例也在不断地增加，如今已经达到了6％。不过，6％的佣金标准会根据销售房产的类型进行调整，各州之间也有点区别。通常，独栋独立住宅的佣金率为3％一8％；大型商业地产所收取的佣金费则较低，为3％一6％；未开发的土地，则高达6％一1O％。通常，经纪人完成业务后，房地产机构收取佣金，经纪人可得到佣金的50％一90％，具体比例由双方共同协议确定。需要指出的是，纽约的房屋交易，中介费由卖方出，而买卖双方的中介都能一起分成，且他们持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套i00万美元的公寓为例，可能中介个人到手金额为1万美元左右。人手一册“买楼指南”住房资源共享系统建立之后，给买楼的人、卖楼的人省却了一个很大的麻烦：因为佣金固定了，剩下来就看楼本身价格合适不合适，服务质量满意不满意了。在房源共享的前提下，卖楼的广告也是共享的。每个月，地产经纪把手头的楼分类，出版一本大概260页彩色的手册，叫做《买楼者指南》，放在超市出口等地方，大家可以随便拿，租房同样如此。这是最简单的方法，价格一目了然，大家都知道佣金是6％，所以很容易计算贷款多少、首付多少，顺便说下国内目前也有很多印刷的，但是材质普通都是黑白的，而且很少有愿意和便利店超市合作的，主要还是中介公司很多确实投入不高，但是分成要求严格，中国房产经纪人个人去谈又门槛不够，房源也不够，而且成本高，目前中国佣金是2%，而提成只有3成不到，故而中介宁愿自己去地铁和超市发传单，但这套做法其实看得人很少，定时不如定点发放。
四、美国的看房流程也很规范，各个州、各个区域都有住房资源共享系统，经纪人只要缴了会员费，都可以使用。当房产经纪人拿到卖房合同后，必须在三天之内把详细的房屋信息输入到系统里，然后把房门钥匙放在一个电子钥匙盒里并挂在门外。当买方经纪人带客人看房时，根据共享系统上每栋房子的具体要求，用一个指定密码的电子钥匙，就可以打开钥匙盒取出钥匙。而且在打开钥匙盒的一瞬间，卖方经纪人就会收到一封电子邮件，得知是谁在什么时间来看过房。由于市场上多数都是二手房，即使卖主还住在屋里，拿钥匙也一定要事先预约，决不可以轻易开门。值得一提的是，美国的中介带你看房之前，做的第一件事是带你去见房地产律师。在纽约地区，凡签署地产买卖合约、经办过户手续一定要经过律师。买卖双方均由律师代办所有手续。如果买家需要贷款，则贷款银行也派律师参与过户手续。据说，除纽约外，其他大部分州都不要律师经办。国内主要中介只有在打官司时候会有律师出现，其他时候基本就是靠流程管控，但是缺乏对员工合理的培训和保障具体还是有很多瑕疵。
五、想当中介要通过FBI调查美国的房地产经纪人一般分为经纪人、销售员和伙伴经纪人三类。经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。伙伴经纪人是指具有经纪人资格但自己不单独开业，而选择在另一个经纪人的名下从事销售员工作的经纪人。在美国，房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”。没有执照营业是非法的，后果很严重。以德克萨斯州为例，从事房地产这一工作之前，房产经纪人要学习完成6门学科、180时的课堂学习。其中包括：现代房地产学，德州房地产法、代理法、合同法、房地产金融，以及相关法令颁布的合同。学校课程完成后，经历4小时的全国和地区的考试合格，通过美国联邦调查局的背景调查，签约经纪人公司才颁发执照。之后必须经过四年以上实践工作才可以获得经纪人资格。为保证专业水准和服务质量，房地产经纪人员每年还必须参加考试接受再教育，执照每两年申请重新换发。国内大部分中介都是销售员，没有相关的法律法规和专业知识培训，很多公司都是短平快，流失率很高，而且佣金流程不透明，对中介表现极为严苛，中介难以表现专业性也提不起热爱，所以国内中介被誉为看房机器。
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